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中國式房地產泡沫 見底還是隱藏

荊寶潔   文章類別:觀點評論

   在經濟學家郎咸平眼里,如今的中國,到處都是泡沫,房地產泡沫、股市泡沫、大蒜泡沫。然而,大蒜泡沫破裂了,股市由6000點重回2000點。各地頻現降價的樓盤,之于中國房地產市場的泡沫是否已經見底?
  溫州信號
  在大部分城市一片暖熱之際,溫州樓市卻如“三九時節”。據21世紀不動產數據顯示,今年1至3月,溫州樓市成交量也有一波小反彈,但到4月份,溫州二手房成交量環比跌去35%-40%,5月仍無明顯改善,與4月持平。這與多數城市4-5月連續大幅增長形成了巨大反差。
  不單是成交量,房價方面,溫州恐怕也是全國價格降幅最大的城市之一。21世紀不動產數據顯示,溫州房價降速最快的時段是2011年10月至2012年1月,今年1至3月仍在下降,但降速減緩。以二手房為例,現在溫州的二手房均價已比去年最高時期跌去了35%,跌幅最高的樓盤甚至達到40%。
  曾屢次預言中國房地產泡沫會破裂的獨立經濟學家謝國忠,在房地產業界并不是受歡迎的經濟學家。今年2月,他曾預測2012年房價可能會下跌25%,未來3年內跌幅有可能達到50%。
  如果從統計數據上來看,很難驗證他所得出的結論的正確性。不久前公布的4月百城價格指數顯示,全國100個城市住宅平均價格8711元/平方米,同比下跌0.71%,百城價格指數同比首次出現下跌。而限購嚴重的十大城市中,4月房價同比下跌幅度達到2.6%。但暴跌的樓盤的確出現了。
  21世紀不動產分析師粟日認為,溫州并非一線城市,而二手房成交占比卻占50%以上,與一線城市類似,其市場參與者多為投資。從投資需求所占比例來看,溫州樓市的泡沫比較大。在調控政策的持續影響下,溫州二手房業主的資金壓力比開發商有過之而無不及。而溫州民間借貸問題接連爆發,投資型業主雖不停割肉,但接盤者并不踴躍。溫州也并非孤例,鄂爾多斯也被視為泡沫破裂城市的代表。
  國內外學者的視角
  在中國,共有661座城市,它們分布在34個省級行政區里。生活在這個國度以外的人,對中國房地產市場所面臨危機似乎感受更加強烈。
  “空頭大師”查諾斯曾表示:“中國的房地產泡沫比迪拜嚴重1000倍以上。”2010年,英國時事周刊《經濟學家》也警告稱,世界經濟特別是中國等新興市場的泡沫有破滅的危險。
  這些言論自然遭到了反駁。國內的學者、經濟學界人士對中國的房地產泡沫有著不同的看法。
  經濟學家張五常近日在松湖大講堂演講時表示,房價上漲并非全然都是泡沫,也有生產力上漲的作用使然。他甚至說,并沒有看到中國房地產市場的泡沫,如果沒有看到泡沫就拼命打壓房地產市場是不明智的。
  國務院發展研究中心發展部研究室主任劉峰在接受本報記者采訪時指出,房地產市場存在著一定的泡沫,不同區域存在著不同的泡沫。和其觀點相似的是被視為半官方學者的中國房地產研究會副會長顧云昌,他認為,中國的房地產泡沫并不是全局性的,泡沫被國外的學者夸大了,由于信息不透明,統計數據不充分,國外學者不能很好地對中國問題做出判斷。
  衡量是否存在泡沫的重要指標之一是房價收入比。謝國忠在接受本報記者采訪時表示,北京和上海每平米房價均值已超過居民平均月工資的5倍,房價必須回到和收入相匹配的狀態,泡沫才算消除。
  但社會分配不均、城鄉二元體制、戶籍制度,經濟學家眼里簡單的問題,在中國卻呈現出十足的復雜性。
  泡沫泄氣
  如果依照房價收入比的角度衡量,顧云昌認為泡沫在縮小。
  根據上海易居房地產研究機構近日發布的報告顯示,一線城市北京、上海、深圳、廣州房價收入比與上年相比,全部出現回落。以廣州為例,數據顯示,2011年廣州市賣出一手住宅557.34萬平方米,全市十區均價比2010年的13053元/平方米高出2.6%,為13401元/平方米,為歷史新高。但在此前公布的“全國35個大中城市房價收入比排名榜”中,廣州房價收入比為9.8,排名在第八位,比2010年房價收入比9.9降低了0.1。
  “房價漲得慢,但收入卻漲得快了。”顧云昌認為,這毫無疑問是限購令等調控措施帶來的結果,調控就是擠泡沫的過程。
  衡量泡沫的另一指標是房地產投資。它是房地產供給對需求最直接的反映。開發投資額超常增長,可能意味著投機需求和虛高價格的形成。5月經濟數據顯示,房地產投資繼續下滑,2012年1至5月房地產投資增速下滑至18.5%,是金融危機以來的新低。住宅開工面積同比下降8.2%,銷售面積同比下滑13.5%,盡顯疲軟態勢。
  劉峰指出,如果說之前中國房地產市場是加速駛入冬天,那么現在速度已經放緩了。
  顧云昌認為,中國房地產市場離真正的底不遠了,因為各項政策已基本到位,在降息、“穩增長”的信號發出后,“調控不再加碼”的判斷,多少會改變人們對樓市的預期,從而阻止樓市進一步下滑,促使樓市相對穩定。當前的政策是有利于剛性需求的,而在準備金率和利率的下降過程中,會有資金流入房地產市場,使得房地產的資金量會比過去充足。“開發商的降價動力已經不足。”顧云昌說。
  但顧云昌也承認,遺憾的是,學者呼吁多年的制度性的變革并未完成,土地財政、金融制度、稅費改革都沒有發生實質性的變化。調整如果就此走向尾聲,究竟意味著舊泡沫已經消融,還是新泡沫的開始?
 



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