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“難產”的上海長風地王

劉光宇   文章類別:觀點評論

   不久前,中海長風地王項目再傳即將入市銷售的消息,而且頗受市場關注的該地王項目已正式對外開放其兩套樣板間。此次也是從去年11月之后,該項目第四次傳出入市銷售的說法了。
  這一當年以70.06億被中海地產奪下的上海長風地塊,曾一舉成為當時的全國總價地王,至今仍然備受關注。該地塊項目已被中海命名為“中海紫御豪庭”,5月21日,本刊記者試圖聯系了中海紫御豪庭相關負責人,但是給出的回復是“開盤和定價都還沒有定”。
  已經快過去三年了,該項目的最終入市銷售,依然遙遙無期。昔日風光無限的地王的市場前景,更蒙上了幾多撲朔迷離的色彩。
  地王爭奪戰回放
  長風6B、7C地塊由兩幅相鄰地組成,東至丹巴路、南至云嶺東路、西至木瀆港、北至金沙江路。總出讓面積達到14.2108萬平方米,按2.2容積率計算,總建筑面積為31.2637萬平方米。無論是地理位置,還是地塊規模,都可以說是今年到目前上海最吸引人的一幅住宅土地。
  這一地塊一經面世,就吸引了滬上幾乎全部地產巨頭的關注,67家開發商購買出讓文件的同時,截至2009年9月7日,已經有14家公司報名參與競買。其中云集來自內地、香港、新加坡、印尼等各地的地產巨頭企業。
  長風6B、7C地塊競買以來,就有包括龍湖、中海、華潤、綠城等15家內地、香港、新加坡、印尼等多家地產巨頭參加競買,經過幾次報價,綠城報出了56.28億的價格,超出底價84%。綠城“不差錢”,貌似對該地塊志在必得。
  那是2009年9月10日的一個普通下午,13:45分,南泉北路上的房地大廈,開發商已早早來到拍賣會現場。
  下午13:50開拍,綠城、中海、保利、仁恒等開發商悉數到場。15家開發商中有2家缺席。掛牌價已經到了59.99億,由保利拍出。隨后,仁恒、蘇寧、保利、中海和綠城參與了書面報價。
  14:26分,書面報價正式開始。第一個宣讀價格的是仁恒,65.97億元,現場響起微小的議論聲;其次是保利,60.8億元,不知道是現場氣氛緊張還是其他原因,主持人誤讀為60.08億;第三個是蘇寧,60.05億。
  綠城的價格最有意思,64.1111億,“綠城看來是想打價格戰,希望通過1的優勢險勝。”不過,當仁恒的出價報出來,綠城已經沒有希望了。
  最后一個價格,70.06億!現場一片嘩然,毫無懸念,中海成為最大買家。當日,中海發展發布公告稱,將與中國建筑股份有限公司及中建八局共同開發長風地塊,預期總共投入103億元。
  千呼萬喚始出來
  去年11月、元旦到今年小陽春及最新的五一前后,長風地王項目已經先后有四次傳出“推遲入市”的風聲。
  如果從房地產拿地到開發這樣的行業規律來說,2009年拿地到現在,也該開盤上市了。但是2009年的上海長風這塊地王至今仍然沒有入市銷售。
  4月9日左右,上海業內再次傳出中海2009年獲得的長風地王即將入市的消息。據上海業內人士介紹,此前該項目已經多次傳出即將開盤的消息,但從去年11月、元旦到今年小陽春及最新的五一前后,該項目已經先后有四次傳出“推遲入市”的風聲。
  記者調查發現,中海紫御豪庭的樓盤網站上標有2012年5月開盤的信息,下面注明中海紫御豪庭具體開盤時間待定,正在施工中,詳情請咨詢售樓處。聯系中海紫御豪庭相關負責人,給出的回復是“開盤和定價都還沒有定”。但是記者再次查詢上海樓盤資訊的官方網站,寫的是預計2013年1月1日開盤一期。同時也并未發現中海紫御豪庭項目獲得預售證等相關資料。
  據去年每日經濟新聞報道,中海地產確認,其2009年以70億元拍下的地王“上海長風6B、7C地塊”,已規劃為別墅項目。資料顯示上海長風6B、7C地塊位于上海市普陀區內環和中環線之間,規劃建筑面積為31.26萬平方米,地塊容積率高達2.2。
  據開發商介紹,項目產品主要面對的是一部分先富起來需要進行房產改善型置換的人群,市場上這股力量還是很強大的。有報道稱,圍繞該案場的巨幅形象廣告已經在進行搭設,周邊道路兩旁的道旗廣告上標明“接待會館即將開放”的信息。往工地中望去,可以看到多棟在建的高層公寓已接近封頂。
  中海紫御豪庭為何遲遲不入市?人們對它的千呼萬喚始終換不了它的“出場”,甚至有上海業內人士懷疑稱,紫御豪庭即將入市的銷售肯定是開發商方面放風造勢,但并不明確該項目是否已經拿到了預售證。
  上海中原研究部總監宋會雍推測,從外觀來看,該項目的確已經達到了可獲得預售資格的程度,但也有可能預售申請已經通過,但中海并不去拿,也不去備案登記。
  實際上,中海紫御豪庭入市的消息是否屬實尚無法定論,但上海業內更為關注的應該是該項目的定價究竟如何。記者在各網站上也沒有能夠找到該項目的定價,一律寫的都是待定。 
  尷尬處境陷兩難
  上海某大型地產開發商高層就表示,地王項目是把雙刃劍,但往往是壞的一面留給了自己。地王價格高,能夠迅速推高了區域地價和房價,周邊在售項目能夠直接受益。而日漸累計的成本,卻必須由開發商獨自去承擔。
  中海紫御豪庭的各網站均未給出項目的定價,這或許成為該項目的最大的一個難點。價格定低了,面粉貴過面包;價格定高了,與市場違背,房子還是賣不出去。
  2009年樓市的極其不理性,導致管理層迅速出手調控。如今調控兩年多過去了,樓市整體已出現價格向下的趨勢。事實上,當初那些作為重要資產的地王,不少已經成為開發商手中的“燙手山芋”。中海地產這塊昔日地王也不例外。
  上海某大型地產開發商高層就表示,地王項目是把雙刃劍,但往往是壞的一面留給了自己。地王價格高,能夠迅速推高了區域地價和房價,周邊在售項目能夠直接受益。而日漸累計的成本,卻必須由開發商獨自去承擔。市場好時,高成本可以為高價格覆蓋;市場不好時,開發商只能自己吞苦水。地王,代表高投入和高付出,并不代表高收益和高回報。
  雖然占地近80萬平方米的長風生態商務園區將長風板塊的發展推上了新的高度,對于中海來說,可說是同等區段內不可多得的稀缺物業產品。但是定價再次成了擺在中海紫御豪庭面前的最大障礙。
  記者發現,時隔三年之后,目前長風板塊在售的新房,如象源麗都的報價在30000元/平方米左右。周邊二手房的價格則普遍在20000—25000元/平方米。而根據2009年中海地產發布的公告顯示,該項目總體投資將達到103億元,由此推算建成樓盤的樓面價將達33000元/平方米。
  實際上,2009年7月31日,中海地產以70.6億元奪下長風“地王”,成為當時全國總價地王,溢價率高達129%,總建筑面積為31.2637萬平方米,樓面價達22409元/平方米。在拿下該項目時,樓面價格與周邊二手房的價格基本持平。
  有知情人士透露,項目定價可能在3.5萬至4萬元/平方米,相比中海拿地之初預計的7萬元/平方米的均價折讓近一半。此前一度有消息稱,紫御豪庭的洋房定價將在7-8萬元/平米以上,而別墅更可達到10萬元/平米。
  按照規劃,中海地王建的是大型高端住宅項目,其中的住宅部分會與周邊目前的二手房、拉開一定檔次,但即使如此,按照目前的行業環境,不止于中海地王項目,長風生態商務區內的中高檔住宅項目也面臨較大的定價壓力。
  宋會雍認為,這個價格太高,恐怕能接受的買家不會太多。目前該項目周邊新房及二手房的報價不過在2-3萬元/平米之間,即使按照5萬元的定價,也已經高出周邊項目價格許多。
  事實上,如何為中海長風地王增加更多的附加值,這是當前擺在中海地產面前的關鍵問題。
  同策研究咨詢部總監張宏偉也指出,地王本身的開發講究通過拉長整個項目的開發周期形式,來實現整個項目的開發價值,以中海的背景和財力,肯定不著急一定要賣出去以回籠資金,多等個一年半載再開盤應該也不在乎的。
  上述人士稱,對上海10萬元以上項目的銷售情況做過統計,2009年一季度銷售約為130多套,2010年大概為76套,而今年一季度只成交了16套。在豪宅交易嚴重萎縮的情況下,紫御豪庭入市銷售也難有表現。
  因此也有人士對該項目前景做出了悲觀的預測:“雖然現在市場不好,但未來市場預期可能也不一定會好,項目如果再拖下去未來銷售難度只會越來越大。”
  本刊截稿之前收到最新消息,案名為“中海紫御豪庭”的長風地王項目已于5月27日開盤并入市銷售。根據該樓盤官網資料顯示,在售部分房源均價在38000-45000元/平米之間。
 



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